泰国孔敬府十亿泰铢寺庙土地纠纷复盘，给赴泰投资土地的华人重要警示

泰国代购 · 发表于 2026-8-20 09:51:05

2026 年 8 月，泰国孔敬府爆发一起备受全泰关注的土地纠纷。一块三十多年前捐赠给寺庙的土地，随着城市发展地价暴涨，原捐赠人的后代出面争夺地产，甚至用水泥管封堵寺庙全部出入口，要求寺庙限期拆除建筑搬走，这件事在泰国网络引发巨大讨论，也给计划在泰国做土地、地产投资的华人敲响警钟。
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整件事要回溯到 1990 年，当地老村长、地主 Hiang（阿祥老爷）出于行善积德的想法，捐出一块面积 21 莱的荒地，规模大约相当于五个足球场，用来修建寺庙。捐赠现场有僧人、村民见证，留下照片和书面记录，地契也交到寺庙住持手中。不过当时并没有把地契产权正式过户到寺庙名下，产权人依旧登记为捐赠人本人。

捐赠完成一年之后，阿祥老爷离世。之后六年时间，寺庙陆续提交建设审批，完成扩建工程，1998 年寺庙正式完成注册。

到 2004 年，捐赠人的遗孀反悔，向法院起诉，想要撤销这次土地捐赠，把寺庙驱离土地。经过孔敬府地方法院审理，法院认定捐赠意愿明确，土地已经归属寺庙，驳回继承人诉求，最高法院也没有受理后续上诉，第一轮诉讼就此终结。寺庙方面表示，只要捐赠土地明确用于建寺，走完相应流程，即便地契没有更名，继承人也无权收回土地。

随着城市不断向外扩张，到 2020 年，这块土地市场价值已经超过 10 亿泰铢。原捐赠人家族的亲戚，62 岁从事地产业务的 “达阿姨”，开始继续争夺这块土地。她熟悉泰国地契相关法律流程，通过申请补发地契、申请重新测绘土地等多种方式，重新挑起权属争端。
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2026 年 8 月，矛盾进一步激化，达阿姨一方运来水泥建材，把寺庙所有出入口全部封堵，张贴告示，要求寺庙 15 天之内拆除建筑撤离。达阿姨还登上电视节目公开和寺庙对峙，扬言要拆除寺庙围墙。当地警方为保护寺庙安全，专门增派警力到场。8 月 13 日前后，警方结合现场视频、证人证词，向达阿姨发出传票，以非法入侵相关事由，通知她 8 月 27 日到警局接受问询。

目前寺庙已经拿着原始捐赠材料，向土地局提出异议，申请正式把地契过户至寺庙名下。全国佛教保护委员会工作人员专程到访该寺庙，准备和孔敬府府尹沟通，加快过户手续办理。泰国佛教办公室也明确表态，这块土地权属属于寺庙，准备对继承人一方提起反诉，同时呼吁泰国国内所有寺庙，尽快完成捐赠土地的地契过户，规避同类纠纷。

当地不少民众常年到此寺庙参拜，对寺庙有很深的感情，舆论大多站在寺庙这边，还有民众举报达阿姨一方散播不实说法，谎称王室已经同意拆除寺庙，涉嫌触犯相关刑法条款。
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案件涉及的泰国法律要点

按照泰国《僧伽法》第 33 条以及过往最高法院判例：只要原土地所有人明确把土地捐赠用于修建寺庙，并且完成对应的交付、建设流程，土地所有权就即时归寺庙所有。地契上面的名字没有变更，仅仅属于行政登记手续问题，不会改变已经生效的所有权判定。
寺庙名下土地，受到法律特殊保护，原则上不能被私人申请强制执行、分割或者随意转让。

此前多轮诉讼当中，地方法院、上诉法院都判定捐赠行为合法有效，驳回继承人诉求，最高法院拒绝受理后续上诉。继承人不能拿 “地契还写着原捐赠人名字” 为理由索要土地。土地局只需要依照法院判决，补办产权变更登记手续即可。
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对华人赴泰土地投资的现实启发

虽然按照泰国法律，外国人不能直接拥有土地所有权，这件事表面看和中国人无关。但是大量中国商人会通过长租、他人代持等方式在泰国获取土地，用来做地产、农业项目，这起案例当中暴露出来的风险，非常值得海外投资者参考。
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1、、不能只看地契登记名字，要深挖土地过往历史。
泰国法院生效判决的效力高于地契表面登记信息。哪怕地契写的是同一个人，这块土地有可能存在过往捐赠、诉讼、公共用途等历史包袱。
华人租地、合作土地项目，不能只核对地契纸面资料，要查清土地过往交易记录，确认有没有捐赠历史、旧官司、是否牵扯寺庙、原住民集体权益。不少人从村民、村长手里接手山地林地，后续才发现土地无法开展商业开发，造成巨额损失。
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2、、外国人在泰国获取土地，代持模式风险极高。
法律本身禁止外国人直接持有土地产权，很多人选择找人代持土地。一旦地块本身就存在历史权属纠纷，发生矛盾的时候，外国人想要通过诉讼维护自身权益会十分被动，还会面临泰国当局针对土地代持行为的严格审查，很容易钱地两空。
像曼谷周边、东部经济走廊、热门旅游城市，不少地块都埋藏历史权属隐患。投资之前务必委托独立的泰国本地律师，完整查询土地局档案、法院诉讼记录，核实实际占有使用情况，不能轻信中介或者卖方口头承诺。
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3、、重要产权手续，一定要及时办完正式过户变更。
本案最大的导火索，就是捐赠完成几十年，地契登记一直没有完成变更。不管是捐赠、买卖、长期租赁，口头约定、纸质协议，都不能完全替代官方登记手续。不要觉得双方关系好、有证人，就拖延办理官方手续，时间越久越容易冒出第三方争夺权益。
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温馨提示：本文仅为海外案例复盘科普，不构成任何境外投资法律建议。境外土地投资风险复杂，涉及相关业务务必聘请当地持证律师做完整尽职调查。

素材来源：综合泰国多家本地媒体报道

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